.RU

Отчет об оценке №4300/010411Ц-0001/Ю-01М/1460 - страница 9






Помещения подвального этажа площадью 105,2 кв.м.

^ Характеристика объекта

Объект оценки

Объект №1, источник: www.dom43.ru

Объект №2, источник: www.dom43.ru

Объект №3, источник: www.dom43.ru

Адрес объекта

г. Киров, ул. Ленина, д. 81

г. Киров, ул. Дрелевского

г. Киров, ул. Воровского

г. Киров, ул. Московская

Общая площадь

105,20

100,0

150,0

120,0

Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (предложение)

 

140,0

200

150

Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (продажа)

 

133

190

143

^ Качество прав

Право аренды

Право аренды

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Дата предоставления в аренду

март 2011

март 2011

март 2011

март 2011

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

Местоположение

Центр

Центр

Центр

Центр

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

Инфраструктура

Развита

Развита

Развита

Развита

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Назначение объекта, наличие оборудования

Складское

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Материал основных конструкций и конструктивные отличия

Подвальный этаж, кирпичное здание

Первый этаж, кирпичное здание

Подвальный этаж, кирпичное здание

Подвальный этаж, кирпичное здание

Корректировка

 

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Корректировка на состояние объекта

Требует косметического ремонта с элементами капитальных работ

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Корректировка

 

-20%

-20%

-20%

Корректировка, руб.

 

-27

-38

-29

Скорректированная цена

 

106

152

114

^ Корректировка на площадь

105,2

100,0

150,0

120,0

Корректировка

 

0,0%

0,0%

0,0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

106

152

114

^ Транспортная доступность, наличие подъездных путей

Отличная

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

106

152

114

^ Соответствие объекта принципу ННЭИ

Соответствует

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

^ Скорректированная цена, руб.

 

106

152

114

Общ. чистая корректировка, руб.

 

34

48

36

Корректировка в % от цены предложения

 

24,0%

24,0%

24,0%

1/К

 

4,167

4,167

4,167

Вес

 

33,33%

33,33%

33,33%

Взвешенная цена, руб.

 

35

51

38

^ Ставка арендной платы, руб./кв.м.в мес.

124,1

 

 

 


На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД). Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей.

Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки, который зависит от следующих факторов:

При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле

К3=1-((Dn*1)/Na)),

где:

К3 - коэффициент загрузки объекта;

Dn – средний период, в течение которого объект эксплуатируется;

Na – число арендных периодов в году (количество дней в году).

Табл. 22 - Расчет степени загрузки объекта оценки



Показатель

Расчет/Источник информации

Величина

1

Количество дней в году

-

365

2

Количество дней, когда объект вынужденно пустует

-

0

3

Коэффициент загрузки, %

1-(п.2*1/п.1)

100%

На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаются операционные расходы и получается прибыль от объекта.

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, платежи за землю.

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

В процессе проведения работ по оценке, Оценщик провел телефонный опрос сотрудников риэлторских фирм, предлагающих к аренде принятые для расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы по коммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанные выше расходы уплачиваются арендатором.

Расходы, которые несет собственник – плата за землю, налог на имущество, расходы на замещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы). В расчетах величина операционных расходов, вычитаемых из действительного валового дохода, принимается исходя из средних значений аналогичных расходов по объектам с аналогичным назначением, оценка которых производилась Оценщиком ранее, и по которым Оценщику были предоставлены справки о величине расходов (всего было проанализировано более 40 справок от арендаторов помещений по операционным расходам; значения платы за землю, а также расходов на замещение по всем объектам составляют примерно одинаковые значения, в среднем размер расходов на замещение составляет 200 руб./кв.м. в год, размер арендной платы за землю составляет 100 руб./кв.м. помещения в год). Налог на имущество в расчетах учтен исходя из стоимости объекта, определенной в сравнительном подходе (за вычетом НДС), поскольку новый собственник объекта оценки отразит в балансе стоимость объекта в размере его выкупной стоимости.

Капитализируя полученный денежный поток (чистый денежный поток), получаем рыночную стоимость объекта.

osnovnie-ponyatiya-kursa-andrienko-e-v-a-65-socialnaya-psihologiya-ucheb-posobie-dlya-stud-vissh-ped-ucheb-zavedenij.html
osnovnie-ponyatiya-letopisnij-svod-letopis-letopisec-redakciya-letopisi-predislovie-ko-vtoromu-izdaniyu.html
osnovnie-ponyatiya-ms-excel-okno-programmi-excel-5-osnovnie-ponyatiya-ms-excel-7-struktura-elektronnoj-tablici.html
osnovnie-ponyatiya-ob-elektricheskoj-cepi-stranica-8.html
osnovnie-ponyatiya-osnovnaya-obrazovatelnaya-programma-visshego-professionalnogo-obrazovaniya-napravlenie-podgotovki.html
osnovnie-ponyatiya-po-peredache-informacii.html
  • uchebnik.bystrickaya.ru/v-regulyativno-korrekcionnaya-deyatelnost-zadachi-uluchshit-usloviya-dlya-formirovaniya-zdorovogo-obraza-zhizni.html
  • holiday.bystrickaya.ru/monitoring-smi-za-28-marta-2012-g.html
  • notebook.bystrickaya.ru/istoriya-sozdaniya-i-bitovaniya-glavnogo-istochnika-po-drevnej-i-srednevekovoj-istorii-vetnama-dajvet-shi-ki-toan-thi-polnogo-sobraniya-istoricheskih-zapisok-dajveta-stranica-2.html
  • znanie.bystrickaya.ru/analiz-ozdorovitelnoj-infrastrukturi-ou-publichnij-otchyot-za-2009-2010-uchebnij-god-cel-analiza.html
  • holiday.bystrickaya.ru/nu-i-fraza-poluchilas-srazu-i-ne-razbereshsya-stranica-3.html
  • lektsiya.bystrickaya.ru/prikaz-ministerstvo-zdravoohraneniya-rf-26-marta-1999-g-n-100.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/kursovaya-rabota-po-discipline-seti-evm-i-sredstva-kommunikacij.html
  • grade.bystrickaya.ru/metodicheskoe-posobie-dlya-obucheniya-nachinayushih-notariusov-po-teme-organizaciya-i-finansirovanie-ofisa-notariusa-stranica-3.html
  • thesis.bystrickaya.ru/pravovoe-regulirovanie-bankrotstva-otsutstvuyushih-dolzhnikov-osobennosti-i-problemi.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/municipalnij-etap-vserossijskoj-olimpiadi-shkolnikov-po-istorii-10-klass-2010-2011-uch-god.html
  • thescience.bystrickaya.ru/izdatelstvo-altajskogo-gosudarstvennogo-tehnicheskogo-universiteta-im-i-i-polzunova-2009.html
  • knigi.bystrickaya.ru/ris-1-krivaya-ohlazhdeniya-splava-s-214-uchebno-metodicheskij-kompleks-po-discipline-tehnologiya-konstrukcionnih-materialov.html
  • lektsiya.bystrickaya.ru/posobie-po-perevodu-himicheskih-tekstov-s-russkogo-na-anglijskij-stranica-9.html
  • desk.bystrickaya.ru/po-beregovomu-hrebtu-putevoditel-izdatelstvo-tavriya.html
  • write.bystrickaya.ru/fursenko-rfs-i-rfpl-podgotovili-pravila-obespecheniya-bezopasnosti-bolelshikov.html
  • testyi.bystrickaya.ru/55-pochvi--551-vidove-pochvi-na-teritoriyata-na-obshina-varna-obshinski-plan-za-razvitie-na-obshina-varn-a.html
  • teacher.bystrickaya.ru/forma1-obshie-svedeniya-ob-uchastnike-razmesheniya-zakaza-podayushem-zayavku-na-uchastie-v-aukcione-ukazat-i-naimenovanie-aukciona.html
  • notebook.bystrickaya.ru/ilnar-munirovich-problemi-deyatelnosti-municipalnih-kontrolno-schyotnih-organov-v-usloviyah-provodimih-reform.html
  • tasks.bystrickaya.ru/10-prichin-ne-perezhivat-za-sudbu-polshi.html
  • bukva.bystrickaya.ru/problemi-sredovogo-podhoda-k-sovremennoj-moskovskoj-arhitekture.html
  • textbook.bystrickaya.ru/kak-vidno-iz-tablici-7-proizvodstvo-saharnoj-svekli-v-respublike-v-2004-g-previsilo-uroven-2000-g-146-raza-semyan-maslichnih-kultur-v28-raza-podsolnechnika-v-25-raza-kartofelya-13-raza-ovoshej-v-38-raza.html
  • shkola.bystrickaya.ru/paradoksi-v-matematike.html
  • lecture.bystrickaya.ru/analiz-ponyatijnogo-sostavaklassicheskih-psihologicheskih-koncepcij-koncepciya-psihicheskih-processov-i-m-sechenova.html
  • tasks.bystrickaya.ru/1-naznachenie-oblast-primeneniya-i-osnovnie-tipi-mehanicheskih-peredach.html
  • spur.bystrickaya.ru/metodi-issledovaniya-organa-zreniya-n-s-yarceva-a-o-ismankulov.html
  • letter.bystrickaya.ru/metodicheskie-ukazaniya-k-laboratornoj-rabote-109-po-fizike-dlya-studentov-vseh-specialnostej-vseh-form-obucheniya-habarovsk.html
  • university.bystrickaya.ru/glava-1-krizisi-v-socialnoj-sfere-prakticheskie-rekomendacii-po-optimizacii-deyatelnosti-organov-upravleniya-organizacii.html
  • literature.bystrickaya.ru/boris-leonidovich-pasternak-stranica-26.html
  • exchangerate.bystrickaya.ru/dopustimij-dlitelnij-tok-povishennoj-srednej-chastoti-tokoprovodov-pravila.html
  • exchangerate.bystrickaya.ru/glava-3-sistemnij-istoriko-evolyucionnij-podhod-k-izucheniyu-cheloveka.html
  • tests.bystrickaya.ru/mehanizm-analiza-vnutrennej-i-vneshnej-sredi.html
  • assessments.bystrickaya.ru/doklad-na-pervom-voronezhskom-investicionnom-forume-27-iyunya-2008-g-kruglij-stol-1.html
  • bukva.bystrickaya.ru/satira-v-literature-20-30-h-godov-hh-veka-po-tvorchestvu-mihaila-zoshenko.html
  • institute.bystrickaya.ru/g-k-kolchin-nlo-fakti-i-dokumenti-stranica-2.html
  • portfolio.bystrickaya.ru/peremennie-sostavlyayushie-konstrukti-aktivnosti-i-udovletvorennosti-dlya-kazhdoj-socialnoj-roli.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.