.RU

Отчет об оценке №4300/010411Ц-0001/Ю-01М/1460 - страница 9






Помещения подвального этажа площадью 105,2 кв.м.

^ Характеристика объекта

Объект оценки

Объект №1, источник: www.dom43.ru

Объект №2, источник: www.dom43.ru

Объект №3, источник: www.dom43.ru

Адрес объекта

г. Киров, ул. Ленина, д. 81

г. Киров, ул. Дрелевского

г. Киров, ул. Воровского

г. Киров, ул. Московская

Общая площадь

105,20

100,0

150,0

120,0

Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (предложение)

 

140,0

200

150

Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (продажа)

 

133

190

143

^ Качество прав

Право аренды

Право аренды

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Дата предоставления в аренду

март 2011

март 2011

март 2011

март 2011

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

Местоположение

Центр

Центр

Центр

Центр

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

Инфраструктура

Развита

Развита

Развита

Развита

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Назначение объекта, наличие оборудования

Складское

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Материал основных конструкций и конструктивные отличия

Подвальный этаж, кирпичное здание

Первый этаж, кирпичное здание

Подвальный этаж, кирпичное здание

Подвальный этаж, кирпичное здание

Корректировка

 

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

190

143

^ Корректировка на состояние объекта

Требует косметического ремонта с элементами капитальных работ

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Корректировка

 

-20%

-20%

-20%

Корректировка, руб.

 

-27

-38

-29

Скорректированная цена

 

106

152

114

^ Корректировка на площадь

105,2

100,0

150,0

120,0

Корректировка

 

0,0%

0,0%

0,0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

106

152

114

^ Транспортная доступность, наличие подъездных путей

Отличная

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

106

152

114

^ Соответствие объекта принципу ННЭИ

Соответствует

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

^ Скорректированная цена, руб.

 

106

152

114

Общ. чистая корректировка, руб.

 

34

48

36

Корректировка в % от цены предложения

 

24,0%

24,0%

24,0%

1/К

 

4,167

4,167

4,167

Вес

 

33,33%

33,33%

33,33%

Взвешенная цена, руб.

 

35

51

38

^ Ставка арендной платы, руб./кв.м.в мес.

124,1

 

 

 


На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД). Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей.

Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки, который зависит от следующих факторов:

При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле

К3=1-((Dn*1)/Na)),

где:

К3 - коэффициент загрузки объекта;

Dn – средний период, в течение которого объект эксплуатируется;

Na – число арендных периодов в году (количество дней в году).

Табл. 22 - Расчет степени загрузки объекта оценки



Показатель

Расчет/Источник информации

Величина

1

Количество дней в году

-

365

2

Количество дней, когда объект вынужденно пустует

-

0

3

Коэффициент загрузки, %

1-(п.2*1/п.1)

100%

На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаются операционные расходы и получается прибыль от объекта.

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, платежи за землю.

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

В процессе проведения работ по оценке, Оценщик провел телефонный опрос сотрудников риэлторских фирм, предлагающих к аренде принятые для расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы по коммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанные выше расходы уплачиваются арендатором.

Расходы, которые несет собственник – плата за землю, налог на имущество, расходы на замещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы). В расчетах величина операционных расходов, вычитаемых из действительного валового дохода, принимается исходя из средних значений аналогичных расходов по объектам с аналогичным назначением, оценка которых производилась Оценщиком ранее, и по которым Оценщику были предоставлены справки о величине расходов (всего было проанализировано более 40 справок от арендаторов помещений по операционным расходам; значения платы за землю, а также расходов на замещение по всем объектам составляют примерно одинаковые значения, в среднем размер расходов на замещение составляет 200 руб./кв.м. в год, размер арендной платы за землю составляет 100 руб./кв.м. помещения в год). Налог на имущество в расчетах учтен исходя из стоимости объекта, определенной в сравнительном подходе (за вычетом НДС), поскольку новый собственник объекта оценки отразит в балансе стоимость объекта в размере его выкупной стоимости.

Капитализируя полученный денежный поток (чистый денежный поток), получаем рыночную стоимость объекта.

osnovnie-ponyatiya-kursa-andrienko-e-v-a-65-socialnaya-psihologiya-ucheb-posobie-dlya-stud-vissh-ped-ucheb-zavedenij.html
osnovnie-ponyatiya-letopisnij-svod-letopis-letopisec-redakciya-letopisi-predislovie-ko-vtoromu-izdaniyu.html
osnovnie-ponyatiya-ms-excel-okno-programmi-excel-5-osnovnie-ponyatiya-ms-excel-7-struktura-elektronnoj-tablici.html
osnovnie-ponyatiya-ob-elektricheskoj-cepi-stranica-8.html
osnovnie-ponyatiya-osnovnaya-obrazovatelnaya-programma-visshego-professionalnogo-obrazovaniya-napravlenie-podgotovki.html
osnovnie-ponyatiya-po-peredache-informacii.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/kontrolnaya-rabota-po-discipline-mezhdunarodnie-standarti-audita-na-temu-planirovanie-auditorskoj-proverki-etapi.html
  • bukva.bystrickaya.ru/politicheskie-prava-i-svobodi-cheloveka-vidi-soderzhanie-i-pravovoe-regulirovanie.html
  • nauka.bystrickaya.ru/vnesenie-izmenenij-v-izveshenie-o-provedenii-aukciona-i-dokumentaciyu-ob-aukcione.html
  • report.bystrickaya.ru/instrukciya-ispituemomu-uchebno-metodicheskij-kompleks-dlya-prepodavatelej-i-studentov-fakultetov-psihologii.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/obshie-trebovaniya-predyavlyaemie-k.html
  • report.bystrickaya.ru/kinedi-antichnosti.html
  • znaniya.bystrickaya.ru/razdel-5-azotosoderzhashie-organicheskie-veshestva-6-chasov-rabochaya-programma-uchebnogo-kursa-po-himii-dlya-10-klassa.html
  • report.bystrickaya.ru/history-of-us-currency-rabochaya-programma-i-kontrolnie-zadaniya-po-anglijskomu-yaziku-dlya-studentov-specialnosti.html
  • predmet.bystrickaya.ru/sergej-tarabanko-za-startovoj-chertoj.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/konkurs-plakatov-moj-kabinet-ekologii-sredi-vseh-obsheobrazovatelnih-uchrezhdenij-g-surguta-g-hanti-mansijsk.html
  • doklad.bystrickaya.ru/vopros-16-v-a-chetvernin-problemi-teorii-prava.html
  • thesis.bystrickaya.ru/predostavleniya-svedenij-o-nachislennih-i-uplachennih-strahovih-vznosah-na-obyazatelnoe-pensionnoe-strahovanie-i-strahovom-stazhe-zastrahovannogo-lica-i-raschetov-po-stranica-12.html
  • testyi.bystrickaya.ru/51133-regionalnaya-moskovskaya-sistema-ocenki-kachestva-obrazovaniya.html
  • institut.bystrickaya.ru/tbilisi-kahetiyatelavi-cinandali-signagi-mcheta-borzhomikutaisibatumitbilisi.html
  • kanikulyi.bystrickaya.ru/zhizn-v-obmen-na-ugol-argumenti-i-fakti-na-donu-16062010-rossijskie-smi-o-mchs-monitoring-za-17-iyunya-2010-g.html
  • kontrolnaya.bystrickaya.ru/referat-po-discipline-netradicionnie-i-vozobnovlyaemie-istochniki-energii.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/obrazovatelnij-standart-srednego-professionalnogo-obrazovaniya-stranica-3.html
  • student.bystrickaya.ru/12-klassifikacii-osnovnih-form-povedeniya-i-p-pavlov-osnovopolozhnik-ucheniya-o-visshej-nervnoj-deyatelnosti-19.html
  • spur.bystrickaya.ru/literatura-v-nashej-zhizni.html
  • otsenki.bystrickaya.ru/sergeeva-lyubov-viktorovna-morskie-famen-kamennougolnie-otlozheniya-kazahstana-stranica-4.html
  • pisat.bystrickaya.ru/tekst-vzyat-s-psihologicheskogo-sajta-stranica-40.html
  • credit.bystrickaya.ru/oprinimaemih-merah-napravlennih-na-borbu-s-ukloneniem-ot-uplati-nalogov-i-drugih-obyazatelnih-platezhej-v-byudzhet.html
  • urok.bystrickaya.ru/programma-disciplini-metodika-rassledovaniya-ekonomicheskih-prestuplenij-dlya-specialnosti-030501-65-yurisprudenciya-podgotovki-specialista-dlya-finansovo-pravovoj-specializacii.html
  • portfolio.bystrickaya.ru/polozhenie-ob-arhive-versiya-01-data-vvedeniya-2010-g-obsuzhdeno-i-odobreno-uchenim-sovetom-nfi-kemgu.html
  • pisat.bystrickaya.ru/traktata.html
  • znanie.bystrickaya.ru/43-etap-3-ispitaniya-i-proverki-na-rabotayushem-transformatore-metodicheskie-ukazaniya-po-ocenke-sostoyaniya-i-prodleniyu.html
  • predmet.bystrickaya.ru/sifilis-etiologiya-uchebnoe-posobie-ufa-2008-udk-616-97-616-507-bbk-55-8-ya-7.html
  • esse.bystrickaya.ru/psihologicheskij-zhurnal-5-stranica-6.html
  • college.bystrickaya.ru/1-putanica-v-date-okonchaniya-vojni-svyazana-s-dvumya-obstoyatelstvami-vopervih-7-maya-1945-goda-soyuzniki-ssha-i-velikobritaniya-uzhe-prinyali-kapitulyaciyu-gitlerovsk-stranica-31.html
  • student.bystrickaya.ru/12soderzhanie-razdelov-disciplini-uchebno-metodicheskij-kompleks-dlya-studentov-1-kursa-zaochnoj-formi-obucheniya-specialnosti.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/nacionalnaya-strategiya-i-plan-dejstvij-po-sohraneniyu-i-sbalansirovannomu-ispolzovaniyu-biologicheskogo-raznoobraziya-kirgizstan-uzbekistan-kazahstan1998.html
  • lektsiya.bystrickaya.ru/prilozhenie-1-metodicheskie-ukazaniya-po-sostavleniyu-konspekta.html
  • literature.bystrickaya.ru/doklad-negosudarstvennogo-obsheobrazovatelnogo-uchrezhdeniya-pravoslavnaya-klassicheskaya-gimnaziya-im-konstantina-bogorodskogo-stranica-2.html
  • lesson.bystrickaya.ru/raspisanie-konsultacij-k-ekzamenam.html
  • abstract.bystrickaya.ru/343-stohasticheskie-effekti-u-potomstva-rekomendacii-mezhdunarodnoj-komissii-po-radiologicheskoj-zashite-1990-goda.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.